DIARIO DE PUERTOS Y NAVIERAS - 03/02/2025
Análisis:
A lo que de verdad ha ido Óscar Puente a Cádiz.
Las claves de la especulación urbanística con el Puerto de Cádiz.
Los volúmenes de las famosas Zonas Z del puerto de Cádiz.
El ministro Puente ha tomado las riendas de la mayor operación especulativa en un puerto español en décadas. Se ha presentado en Cádiz para hablar con la presidenta del Puerto y alcaldesa de facto Teófila Martínez. No se fía del presidente de Puertos del Estado. Nada menos que 335.000 m2 de suelo público que se van a transferir a operadores privados y al ayuntamiento. Con fuertes presiones de todo tipo. Se van a hacer hoteles, centros comerciales, un Nuevo Cádiz.
Un Nuevo Cádiz va a surgir de la especulación con los terrenos del Puerto. Una operación urbanística sin parangón, sin explicaciones, sin transparencia, la clave está en las enormes superficies construíbles en la que ahora es la terminal de contenedores, en el planeamiento urbano aparecen como las zonas Z.
El Plan Especial del Puerto de Cádiz que la Junta de Andalucia aprobó en septiembre del año 2032, más 335.000 metros cuadrados de suelos portuarios que se abren a nuevas actividades.
La clave está en esos usos puerto-ciudad, que detalla el Plan. Esos usos que provocaron un rifirrafe entre Teófila Martínez, presidenta del puerto de Cádiz y prácticamente la alcaldesa en funciones y Álvaro Rodríguez Dapena el presidente de puertos el 11 de septiembre pasado en unas jornadas puerto ciudad patrocinadas por el Puerto de Santander.
Esos usos puerto-ciudad, que detalla el Plan. Eso lo gradúa Puertos del Estado y ahí saltan chispas, porque los empresarios acuden a las instancias que pueden. Aunque Teófila quiere ser la subastadora de esos intereses urbanísticos.
La cosa debió ser muy fuerte, según la prensa gaditana, les hizo la cobra.
Todo ello en una reunión donde quisieron coincidir acompañando a Rodríguez Dapena los máximos exponentes de la tensión Puerto Ciudad.
Los presidentes de los Puertos donde hay más jamón que cortar urbanísticamente hablando, Cádiz, Málaga, Sevilla y la Coruña. Curiosamente todos del PP, salvo Álvaro del PPSOE.
En la foto de la reunión en Santander, en la cumbre del pelotazo puerto ciudad, donde quisieron coincidir acompañando a Rodríguez Dapena los máximos exponentes.
CADIZ
En el muelle Reina Sofía, donde se ubica la actual terminal de contenedores pendiente de traslado, se prevén usos comerciales, de ocio, oficinas y hotelero, incorporando zonas verdes y espacios públicos, es donde están la célebres Zonas Z, que se ven en la imágen en rosa.
El Plan Especial permitirá la ordenación urbanística de los nuevos espacios, que se destinaran a usos compatibles con el tráfico de cruceros o vinculados a la integración puerto-ciudad.
El Plan Especial plantea un espacio de 335.000 metros cuadrados destinado a albergar actividades englobadas en la relación puerto–ciudad, de los que el 40,85 por ciento, es decir, 145.000 metros cuadrados, se destinan a espacios libres, viales y zonas ajardinadas
Dos ámbitos de actuaciones.
El primero incluye el muelle Reina Sofía, donde se ubica la actual terminal de contenedores pendiente de traslado, el Paseo Pery Junquera y la Punta de San Felipe. En la zona central se prevén usos comerciales, de ocio, oficinas y hotelero, incorporando zonas verdes y espacios públicos. También se plantea el rediseño del paseo Almirante Pascual Pery como eje peatonal/mirador con vistas a la Bahía de Cádiz y la Alameda Apodaca.
A continuación, se describen las actuaciones propuestas por áreas funcionales y operativas del puerto.
Área 1: Terminal de cruceros, instalaciones náuticas-deportivas y espacios puerto- ciudad
Descripción y estado actual
La conforman los muelles Reina Sofia, Alfonso XIII, Ciudad y Reina Victoria y los espacios terrestres asociados a estos muelles, el dique y el espigón de San Felipe.
Criterios y objetivos de ordenación
Ordenar la zona central asociada del muelle Reina Sofía para adecuarse al uso de interacción puerto-ciudad establecido en la DEUP 2019. Aprovechar las ventajas del emplazamiento y características del suelo para la implantación de actividades económicas complementarias a las portuarias y actividades urbanas compatibles, dando continuidad con la zona de la punta de San Felipe donde se ubican las instalaciones náutico- deportivas.
Mejorar la capacidad operativa de la dársena aumentando la superficie destinada a cruceros y haciéndola más atractiva mediante la implantación de servicios, actividades comerciales y de ocio al servicio de los cruceros y de las instalaciones náutico-deportivas. Se contribuye con ello a mejorar, tanto la oferta turística de la ciudad, como el potencial del Puerto de la Bahía cara a su conversión en puerto base de cruceros y a la celebración de eventos náutico -deportivos.
Descripción de la ordenación propuesta
También se proyecta la reordenación de la zona del Muelle Reina Sofía, actualmente dedicado al tráfico comercial de contenedores, para dedicarla al atraque de cruceros con la posibilidad de implantar una nueva Estación Marítima, satélite de la Estación Marítima principal ubicada en el muelle Alfonso XIII, así como pequeñas edificaciones destinadas al uso portuario complementario. Sobre esta zona, se prevé al mismo tiempo un paseo peatonal público, de conexión entre el Muelle Ciudad y el Paseo Náutico-Deportivo.
Área 2: Terminal Ro-Ro/Ro-Pax
Descripción y estado actual
El área 2 corresponde a la Terminal de carga rodada ubicada en el Muelle Marqués de Comillas, Muelle Libertad, Muelle de las Américas y Muelle Diego Fernando Montañés.
Descripción de la ordenación propuesta
Consolidar básicamente la ordenación existente actualizándolo con ampliación de dicha Terminal y con el nuevo acceso a esta área 2 y a la dársena pesquera (Área 3) y a la zona de construcción reparación de embarcaciones (Área 4).
Área 3: Dársena pesquera
Descripción y estado actual
Incluye los muelles que conforman la dársena pesquera de las instalaciones del Puerto de Cádiz que son: Muelle G. Fernández Ladreda, el Muelle de la Lonja y el Muelle de Levante.
Descripción de la ordenación propuesta
Consolidar la edificación existente, incorporando ciertos ajustes en la zona pesquera polivalente, para darle mayor flexibilidad para la incorporación de nuevos usos como es el uso de varadero.
Área 4: Zona Reparación y mantenimiento de embarcaciones
Descripción de la ordenación propuesta
Para las instalaciones de construcción y reparación de embarcaciones, concesionado actualmente a Navantia, se mantiene la ordenación vigente. Se propone la reconfiguración de la manzana de actividades productivas anexa a las instalaciones de Navantia, para mejorar su accesibilidad y regular su ordenación.
Uso Interacción Puerto-Ciudad, que se subdivide en:
o Actividades Económicas, todos los usos incluidos en el PGOU en el Título 3. Régimen de usos, en el Capítulo 4. Condiciones particulares del uso de Actividades Económicas, correspondientes a: Industrial (categorías de industria de servicios y artesanía), Servicios Terciarios, Comercial (categoría pequeño y mediano comercio) y Hospedaje (categoría de hotelero). Si bien, este último será un uso excepcional y siempre condicionado al cumplimiento de lo regulado en el artículo 72.4 de la TRLPEMM
Condiciones particulares del uso Interacción puerto-ciudad Actividades Económicas
a. Condiciones de interrelación entre usos:
Se permiten todos los usos incluidos en el PGOU en el Título 3. Régimen de usos, en el Capítulo 4.Condiciones particulares del uso de Actividades Económicas, correspondientes a: Industrial (categorías de industria de servicios y artesanía), Servicios Terciarios, Comercial (categoría pequeño y mediano comercio) y Hospedaje (categoría de hotelero), si bien, este último será un uso excepcional y siempre condicionado al cumplimiento de lo regulado en el artículo 72.4 de la TRLPEMM
Se consideran compatibles el Uso de Equipamiento y el Uso de Espacios Libres y Zonas Verdes
b. Condiciones de edificación: Las condiciones de edificación para este uso se establecen por zonas y lotes
edificables diferenciando los siguientes ámbitos:
Zona de Ocio actual de la Punta de San Felipe y el actual emplazamiento del edificio Ciudad del Mar (área 1): lotes edificables 8 y 10
Manzanas edificables en la explanada del muelle Reina Sofia (área 1): Z-11,Z-12, Z-13 y Z-14
c. Condiciones de desarrollo: Las establecidas en los lotes y zonas edificables correspondientes.
CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN LAS CELEBRES ZETAS
Condiciones de la edificación y desarrollo de lotes/zonas edificables con ordenación detallada
La edificación no podrá exceder sobre rasante el sólido capaz definido por el área de movimiento, la altura en plantas y metros, y la ocupación establecidos de forma individualizada para cada uno de los lotes. La altura podrá superarse con elementos de instalaciones y comunicaciones verticales.
ZONA 11 (área 1) ( Dársena de Cádiz):
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad - Actividades Económicas
Superficie: 19.837,29 m2
Parcela mínima: 2.500 m2
Edificabilidad máxima: 1,25 m2/m2 sobre parcela neta
Altura máxima: III plantas (12 metros).
Ocupación máxima: 60% sobre parcela neta
Tipología: Edificación Aislada Separación a linderos: La edificación se separará un mínimo de 5 m de todos sus linderos.
Condiciones de desarrollo: El desarrollo de esta zona podrá acometerse mediante proyecto unitario sobre toda la zona o previa parcelación de la misma con las condiciones establecidas anteriormente.
ZONA 13 (área 1) ( Dársena de Cádiz):
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad Actividades Económicas
Superficie: 26.582,67 m2
Parcela mínima: 2.500 m2
Edificabilidad máxima: 1,25 m2/m2 sobre parcela neta
Altura máxima: V plantas (20 metros).
Ocupación máxima: 40% sobre parcela neta
Tipología: Edificación Aislada
Separación a linderos: La edificación se separará un mínimo de 5 m de todos sus linderos.
ZONA 14 (área 1) (Dársena de Cádiz):
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad - Actividades Económicas
Superficie: 15.382,02 m2
Parcela mínima: 2.500 m2 Edificabilidad máxima: 1,25 m2/m2 sobre parcela neta
Altura máxima: V plantas (20 metros).
Ocupación máxima: 40% sobre parcela neta
Tipología: Edificación Aislada
ZONA 12 (área 1) (Dársena de Cádiz):
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad - Actividades Económicas
Superficie: 21.209,25 m2
Parcela mínima: 2.500 m2
Edificabilidad máxima: 1,25 m2/m2 sobre parcela neta
Altura máxima: V plantas (20 metros).
Ocupación máxima: 40% sobre parcela neta
Tipología: Edificación Aislada
Separación a linderos: La edificación se separará un mínimo de 5 m de todos sus linderos.
ZONA 13 (área 1) ( Dársena de Cádiz):
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad
Actividades Económicas
Superficie: 26.582,67 m2
Parcela mínima: 2.500 m2
Edificabilidad máxima: 1,25 m2/m2 sobre parcela neta
Altura máxima: V plantas (20 metros).
Ocupación máxima: 40% sobre parcela neta
ipología: Edificación Aislada
Separación a linderos: La edificación se separará un mínimo de 5 m de todos sus linderos.
ZONA 14 (área 1) (Dársena de Cádiz):
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad Actividades Económicas
Superficie: 15.382,02 m2
Parcela mínima: 2.500 m2Edificabilidad máxima: 1,25 m2/m2 sobre parcela neta
Altura máxima: V plantas (20 metros).
Ocupación máxima: 40% sobre parcela neta
Tipología: Edificación Aislada
ZONA 15 (área 1 Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie: 5.102,75 m2
Ocupación Máxima: 60% sobre parcela neta
Altura máxima: III plantas (12 metros).
Edificabilidad Máxima: 1,80 m2/m2 parcela neta.
Tipología: Edificación Aislada
Separación a linderos: La edificación se separará un mínimo de 5 m de todos sus linderos
Se establecen las siguientes condiciones de edificación y desarrollo según Lotes:
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 896 m2
Ocupación: 100%
Altura máxima: Una planta (4 metros). Se permite no obstante una segunda planta con una ocupación máxima del 50% de la planta inferior (8 metros).
Edificabilidad: Ocupación x Altura
Separación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 6 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 485 m2
Ocupación: 100%
Altura máxima: Una planta (4 metros). Se permite no obstante una segunda planta con una ocupación máxima del 50% de la planta inferior (8 metros).
Edificabilidad: Ocupación x Altura Separación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 7 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 485 m2
Ocupación: 100%
Altura máxima: Una planta (4 metros). Se permite no obstante una segunda planta con una ocupación máxima del 50% de la planta inferior (8 metros).
Edificabilidad: Ocupación x Altura
Separación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 8 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Interacción Puerto-Ciudad Actividades Económicas-Hospedaje en su categoría de Hotelero
Superficie del Lote: 9.318 m2
Ocupación: 70%
Altura máxima: IV + Ático (21 metros).
Edificabilidad: 1,985 m2/m2
Sobre este lote está aprobada definitivamente Modificación Puntual del Pgou de Cádiz (25/03/2022), relativa al edificio Ciudad del Mar, con objeto de excluirlo del Catálogo de Bienes Protegidos, así como, inicialmente Estudio de Detalle (19/7/2019) para la ordenación de volúmenes en el interior del lote.
LOTE 9 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Interacción Puerto-Ciudad Actividades Económicas / Transporte y
Comunicaciones Aparcamiento
Superficie del Lote: 12.646 m2
Ocupación: 100% en niveles I y II (desde la cota del cantil del muelle Reina Sofía) y 70% en nivel III (sobre el Paseo Pascual Pery).
Altura máxima: III plantas desde la cota del cantil del muelle Reina Sofía, con una elevación máxima de una planta (4 metros) sobre la cota del Paseo Pascual Pery Junquera.
Edificabilidad: Ocupación x Altura
Separación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 10 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Interacción Puerto-Ciudad Actividades Económicas (Actividades Recreativas, Restauración, Hosteleras y Comerciales)
Superficie del Lote: 2.508 m2
Ocupación: 100%.
Edificabilidad: 1,25 m2/m2
Separación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 11 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 2.700 m2
Ocupación: 75%.
Altura máxima: Una planta (4 metros).
LOTE 21 (área 3) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 1.303 m2
Ocupación: 100%.
Altura máxima: II plantas (8 metros).
Edificabilidad: Ocupación x Altura
Separación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 22 (área 3) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 1.519 m2
Ocupación: 100%.
Altura máxima: II plantas (8 metros).
Edificabilidad: Ocupación x AlturaSeparación a límite de lote: s/ planos.
LOTE 28 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Portuario Complementario Terciario
Superficie del Lote: 1.091 m2
Ocupación: La consolidada.
Altura máxima: La consolidada.
Edificabilidad: La consolidada.
Separación a límite de lote: Existente.
LOTE 29 (área 1) (Dársena de Cádiz)
Uso principal: Interacción Puerto Ciudad-Equipamiento Superficie del Lote: 2.255 m2
Ocupación: 65%.
Altura máxima: Una planta (4,5 metros).
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