REVISTA LOGÍSTICA y TRANSPORTE - 29/04/2016
En los últimos cinco años los mercados inmobiliarios logísticos europeos han registrado una fuerte demanda.
Los almacenes constituyen un elemento fundamental en la mayoría de cadenas de suministro modernas gracias a la misión que cumplen a la hora de almacenar y mover materias primas, componentes, productos en curso y productos finalizados hasta que éstos llegan a manos del cliente final, y a la hora de procesar los «flujos inversos» asociados; y realizan, cada vez más, actividades que aportan valor. Los almacenes forman asimismo parte del flujo de información que se transmite en las cadenas de suministro, el cual ha cobrado más importancia a medida que las cadenas de suministro han ido tornándose más complejas, los niveles de servicio al cliente se han vuelto más exigentes y la tecnología avanza a un ritmo apabullante.
En los últimos cinco años, los mercados inmobiliarios logísticos europeos han registrado una fuerte demanda de parte de usuarios a pesar del crecimiento económico relativamente lento, lo que sugiere que algunos cambios introducidos en la cadena de suministro —tales como el crecimiento del comercio electrónico y del comercio retail por Internet— han sido motores fundamentales de la demanda. Para poder entender la idiosincrasia de los mercados inmobiliarios logísticos es preciso comprender estos motores del Supply Chain.
La gestión logística y el Supply Chain Management supone una ventaja competitiva para las empresas en general, sin embargo, sigue habiendo una cierta "desconexión" entre sus operaciones logísticas y la operativa del Supply Chain, y los inmuebles en los que estas operaciones se llevan a cabo. Esto se debe, a menudo, a la ausencia de una estrategia bien definida para estos inmuebles logísticos; pero no sólo: los equipos inmobiliarios corporativos no siempre están bien integrados en el resto de la empresa, como pone de relieve la encuesta de JLL Global Corporate Real Estate Trends 2015 .
Tradicionalmente, los principales desafíos tras la gestión del Supply Chain han sido equilibrar la contención de costes y mejorar el servicio al cliente. Incluso en la coyuntura actual, caracterizada por una sucesión de cambios rápidos. La citada encuesta confirma que el nivel de importancia con relación a estos dos aspectos no ha menguado; no en vano, el 64% de los encuestados resaltó el interés prioritario por la reducción de costes, mientras que el 62% destacó la necesidad de mejorar la atención al cliente.
Aún más sorprendente, dada la celeridad del cambio, es el relativamente bajo porcentaje de encuestados (24%) que citó como prioridad clave la necesidad de lograr una mayor resiliencia de las cadenas de suministro. Somos de la opinión de que este aspecto cobrará más importancia debido, en parte, a las oportunidades y los riesgos asociados a la aceleración del cambio tecnológico.
En los últimos 25 años, la globalización ha transformado el Supply Chain. Más concretamente, desde que China pasara a formar parte de la Organización Mundial del Comercio en 2001 y liberalizara sus mercados, se ha producido un cambio ingente en la capacidad industrial de los países desarrollados hacia China y en general hacia la región Asia-Pacífico. Este cambio refleja la voluntad de deslocalizar la producción y la decisión de prestar servicio a nuevos mercados de consumo emergentes y de rápido crecimiento. Como consecuencia de ello, las cadenas de suministro se han tornado más largas, más difíciles de gestionar y están ahora sujetas a mayores riesgos.
Se ha ido generalizando el interés en Europa y en Norteamérica por la deslocalización, y por el potencial de deslocalizar la actividad industrial a su ubicación original (reshoring) o a emplazamientos cercanos nearshoring. Aunque estos dos tipos de deslocalización han sido objeto de una extensa cobertura mediática y han generado intereses en materia de políticas públicas, es difícil evaluar o medir el alcance de la deslocalización a su ubicación original (reshoring) y la deslocalización a emplazamientos cercanos (nearshoring) en Europa. Si bien falta consenso a este respecto, otros estudios y datos agregados sobre comercio, empleo en las cadenas de suministro globales y flujos de inversión extranjera directa reflejan la presencia de estos dos tipos de deslocalización en Europa —aunque a escala generalmente modesta y mucho más si se compara con la situación en Estados Unidos.
En Estados Unidos, la Reshoring Initiative® (iniciativa de deslocalización hacia EE.UU.) estima que en 2014 los empleos deslocalizados y nuevamente disponibles en Estados Unidos equipararon por primera vez a los puestos de trabajo inicialmente deslocalizados. En particular, los sectores tecnológicos —como es el caso de los equipos eléctricos y la industria informática que son más intensivos en I + D— son más propensos a la deslocalización a su ubicación original (reshoring)/a emplazamientos cercanos (nearshoring) que las empresas que fabrican productos estandarizados.
Por lo general se considera que los principales impulsores de estos dos tipos de deslocalización sopesan el aumento de los costes laborales en China, los «costes ocultos» relativos a las largas cadenas de suministro, las cuestiones de calidad y el aumento de los riesgos asociados a las cadenas de suministro.
Creemos que en el futuro se producirá un aumento de la diversidad de estrategias de fabricación y aprovisionamiento que implican algo más que no sólo una evaluación de los costes (precios totales en muelle). Por ejemplo, las empresas podrían adoptar un enfoque más segmentado respecto a la planificación del supply chain y aplicar una deslocalización internacional lejana (offshoring) a la producción de bienes con un perfil de demanda relativamente estable, y una deslocalización a su ubicación original (reshoring) o a emplazamientos cercanos (nearshoring), o incluso un aprovisionamiento de productos que registran una demanda más volátil; y dotar así a estas cadenas de suministro de una mayor capacidad de respuesta ante la demanda final del cliente.
Desde el punto de vista inmobiliario industrial y logístico europeo, es probable que la deslocalización en su modalidad reshoring y nearshoring incida de varias maneras en el panorama inmobiliario. Una de ellas será la reubicación a Europa de una parte de la capacidad de fabricación, que aumentará la demanda de inmuebles industriales. No es previsible que la magnitud de este aumento suponga un «renacimiento de la fabricación»; de hecho, puede que ni siquiera logre compensar la imparable deslocalización. No obstante, estos dos tipos de deslocalización podrían tener mayor repercusión en determinados sectores y países. Los países de Europa Central y Oriental podrían beneficiarse de la creciente deslocalización cercana a medida que las empresas británicas o alemanas, por ejemplo, acerquen la producción a sus fronteras en un intento de beneficiarse de las ventajas en materia de costes de la CEE. Turquía y el Norte de África se han convertido en destinos atractivos para la deslocalización cercana (nearshoring) desde los que dar servicio a los mercados europeos (por ejemplo, en el caso de la fabricación textil), si bien la inestabilidad política y los riesgos en materia de seguridad plantean actualmente no pocas preocupaciones.
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